打个赌，旧改不会暂停
昨天，广州住房“十四五”规划发布，内容很重磅，很多篇幅都是围绕城市更新展开。
这包括商品房、政策性住房的供应，土地出让、限价、租购同权等，这决定了未来5年广州楼市的命运。
｜来源：广州住建局
老规矩，我们先来看看几个关键的内容和数字：
1、131万套新房：当中力争供应新建商品住房65万套，筹建政策性住房66万套（其中保障性租赁住房60万套）。
这是一个很有意思的数据，趋势很明显，接下来广州政策性住房要供应量与商品房的供应是1：1，甚至还多出了一万套。
这对未来的租赁市场，绝对是很大的冲击，而搭配租购同权的配套政策，131万套房子将解决300万人的住房问题。
2、房住不炒。
保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，着力稳地价、稳房价、稳预期，解决大城市住房突出问题。
3、深入推进城市更新，未来5年推进183条城中村改造。
这个很关键。在存量时代，建设用地就很紧张的广州，哪里有这么多地建131万套房子？
答案就是旧改。
未来五年，广州将推进83条村改造基本完成回迁安置房建设，其余100条村城中村回迁安置房开工建设。
按照之前的计划，未来五年广州将启动183条城中村改造，10年则是389条城中村。
从广州住房十四五规划内容来看，推动改造的决心没有变。
︳数据来源：广州城市更新（城中村改造）工作方案
4、旧改项目是商品房还是复建房，面积都有限制，增加市场供应量。
首先是改造项目的融资地块配置的商品房，90平以下的中小户型按照城市更新圈层进行配置和划定。
第一圈层：40%；第二圈层：30%；第三圈层：25%；
换句说话，越市中心的改造项目提供的房源会越来越多，有效抑制租金、房价快速上涨。
至于正在进行66条村改造的黄埔，属于第三圈层，这一要求就低一点，比例也没有高。
要不然，这供应量真的吓人。
这一政策顺应了之前住建部要求防止过度房地产化，房租快速上涨，出现新的城市问题。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
不过，看似是土地供应问题，实际上更核心的是，土地与城市空间的承载量。
而这背后是核心城市庞大的人口增量，这关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
这是一个超级城市必须要直面的问题。
这一点，从各大城市发布的第七次人口普查数据就可以看出来，深圳、广州、成都等城市10年人口增量都超过了500万人。
但是，这些城市一年真的能供应这么多的房子？
︳数据来源：广州房产
深圳就是一个很典型的例子。
一直以来，深圳在土地供应量上一直都是“重商业，轻居住”，只要来了深圳都是打工人。
住哪里？惠州，东莞啊。
2020年，深圳土地供应158.9万平，按照容积率3来算，也仅仅是476万平，按照每套100平来算，也就大概5万套房子。
但是，深圳十年人口增量可是700万啊，平均一年也有70万人变成深圳人，而5万套住宅供应好比九牛一毛。
僧多粥少，房价不涨才怪。
去年深圳楼市又疯起来了，这时候主管部门才下决心调整土地供应结构，压降商业用地的供应，释放住宅用地的空间。
从2018年到2021年，深圳宅地供应计划：109公顷、150公顷、293.2公顷、363.3公顷，它们分别占当年供地总量的9%、14%、24.43%、32.1%。
每一年都在提高。
︳深圳住宅供地规划
︳深圳最新的国土空间规划
这个政策影响有多大，我想让大家看几组数据。
一组是新闻联播的一张截图，广州实际管理2200万人，当中有975万人在租房。
广州现有房屋是765万套，当中约400万套是城中村安置房和农村自有住房，而城中村自建房就有280万套，99万栋，2.8亿平。
也就是，广州52%的房源在本地原住民手里，而城中村提供的房源占比达到55%。
|截图来自新闻联播
所以，接下来，为了完成未来131万套房子的供应计划，广州城市更新的步伐不会停止。
但是，会有一个很大的变化，那就是功能性国企的全面介入，政府推行国企的介入，也不是“国进民退”。
其一：国企的介入，能够反哺市政和公共配套的建设，提升城市能级、吸引更多的人才。
其二：保障民生，稳定租赁市场。广州实际管理人口超过2000万，其中大部分是城市基础岗位的外来务工人员，因此需要降低住房成本、留住人才。
其三：能够稳定房价。国企有较低的融资成本优势，未来广州也将成立城市更新基金，保障市场各方的利益。
其四：国企介入有审批流程的优势，能够把控183条村改造的节奏，不会太慢，也不会太快。
其五：避免开发商只吃肉不啃硬骨头。
比如，越秀登峰改造，涉及到白云山以及机场限高，市场不愿意做，只能是国企来兜底；
反观地段好的项目，社会资金当然积极，但是本身改造条件差的项目，难道就不改造了吗？
基于以上原因，未来广州旧改，国家队全面介入，将是市场的主流。
那么未来，哪里将是改造和市场供应的重点呢？
越秀：主要布局在登峰、西坑、瑶台等城中村改造；
海珠：赤沙、沥滘、石溪和凤和；
天河：冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂；
荔湾：茶滘、东漖、海南、沙河、西郊等；
南沙：横沥岛、珠江街、南沙湾和金洲；
番禺：创新城、万博、广州南站、福涌、里仁洞、沙溪；
黄埔：横沙、文冲、沙步、茅岗、笔岗等；
花都：横潭、三东、田美、杨一村等；
从城市更新转化出来的供应来看，推进最快，最多的仍然是黄埔。